Субсидирование ипотеки – всерьез и надолго
На прошлой неделе участникам рынка жилья пришли две позитивные новости: власти существенно расширили семейную ипотеку и продлили программу господдержки кредитования. Но одновременно президент подчеркнул: «Мы будем сворачивать механизм льготной ипотеки». Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District), поясняет, почему отказаться от льготной ипотеки не получится.
Ипотека остается главным стимулом для активности покупателей на рынке жилья. В конце 2022 года на долю заемщиков приходилось 81% сделок на рынке новостроек Москвы – это беспрецедентно высокий показатель. Клиенты с собственными бюджетами для покупки теперь встречаются крайне редко. Фоновая ситуация для рынка жилья тоже не способствует росту спроса. Понимая это, власти продлили льготную ипотеку (правда, повысив максимальную ставку с 7% до 8%), а также существенно расширили семейную ипотеку. Но сам механизм субсидирования ипотеки, по мнению властей, должен быть свернут.
Скорее всего, в ближайшие годы сделать это не удастся. Напомню, что руководство страны уже не в первый раз декларирует намерение отказаться от субсидирования. Еще в конце 2016 года, спустя полтора года после первого запуска программы субсидирования, премьер-министр заявлял, что субсидирование ипотеки в ближайшие годы будет отменено. Дальнейший ход событий оказался абсолютно иным: программа многократно продлевалась с небольшим перерывом.
Все причины и предпосылки продления субсидирования ипотеки, которые имели место в 2015-2020-е гг., по сути, сохраняются и сейчас. Более того, 2022 год, очевидно, усилил тенденции, которые не позволяют отказаться от поддержки покупателей жилья. Основная причина – уровень и динамика доходов населения. Они сокращаются с 2014 года. Согласно исследованию Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), в 2023 году реальные располагаемые доходы россиян продолжат уменьшаться. Их рост – а точнее восстановление – возобновится только в 2024 году. На полное восстановление доходов уйдет много лет. По прогнозу этого же центра, ВВП в 2024 году будет расти с темпом около 1-2%, а в 2025 – 1,5-3%.
На практике это значит, что ни один из альтернативных ипотеке механизмов покупки жилья не будет работать в полной мере. Жилищно-накопительные и строительные кооперативы предполагают наличие у потенциальных пайщиков крупной стартовой суммы для участия в ЖСК или ЖНК, как правило, около 50% стоимости квартиры. В текущих условиях и в ближайшие годы россияне едва ли будут способны накапливать такие средства. Именно поэтому субсидирование ипотеки нужно не только не сворачивать, а распространять хотя бы частично на вторичный сектор, чтобы люди могли быстрее продавать старые квартиры для приобретения (в том числе без ипотеки) новых.
Лизинг жилья – долгосрочная аренда с правом выкупа – еще одна возможная альтернативная схема покупки. Однако эта схема также требует от покупателя большого первоначального взноса (от 10% до 40% стоимости) и довольно большие ежемесячные выплаты, ведь лизинг обычно не превышает 10 лет. Низкие доходы и умеренные темпы их восстановления не позволят распространиться этому механизму широко.
Необходимость в субсидировании может отпасть сама собой, если ключевая ставка ЦБ опустится до уровня ниже льготной. Но и это произойдет не скоро: по прогнозу ЦМАКП, еще в 2025 году инфляция останется выше целевого уровня (около 4-5%). К тому же, и сейчас мы видим, что ставки по ипотеке растут, несмотря на сохранения ключевой ставки на прежнем уровне.
Есть и другие факторы, которые только усилят потребность в ипотеке в ближайшие годы. Заканчивается «срок годности» у панельных пятиэтажек по всей стране. Это десятки миллионов квадратных метров жилья, в котором живут не самые обеспеченные россияне. Им нужна будет доступная ипотека, чтобы переехать в новые квартиры.
Иными словами, субсидирование ипотеки, скорее всего, в том или ином виде придется продолжать в течение ближайших 5-7 лет, что, кстати, совсем не противоречит принятой программе развития жилищного строительства. Необходима смена восприятия этой программы – субсидии на ипотеку – это не вертолетные деньги. Это мощный стимул развития банковского сектора, ведь именно в последние годы впервые в истории доля ипотеки в ВВП России достигла 10%, хотя это по-прежнему намного ниже, чем в развитых странах. Именно в период действия программ субсидирования мы достигли самого большого объема ввода жилья в истории – более 90 млн квадратных метров.
Поэтому субсидирование нужно сохранять не только как социальный, но и прежде всего как экономический механизм стимулирования строительства, потребления и производства. Более того, субсидирование можно сделать более тонко настроенным инструментом с вариациями по размеру ставок, периоду их применения, адресатам программ и т.п. Все это купирует возможные риски для финансовой системы.
