Как обновить социальную инфраструктуру в России: модель для застройщиков и государства
Количество городских школ в России за 20 лет сократилось на четверть. Восполнять дефицит этих и других социальных объектов приходится застройщикам, однако теперь прежняя модель финансирования «социалки» перестала работать. Владимир Щекин, совладелец Группы Родина и девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District объясняет, какой механизм поможет решить эту проблему.
По опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) при выборе жилья самый важный фактор для россиян – социальная инфраструктура в пешей доступности от дома. Так считают 56% опрошенных. В практике строительства инновационных жилых кластеров мы видим, что наличие школ, детских садов, дополнительных образовательных и творческих учреждений, а также спортивных центров остается решающим аргументом за покупку квартиры среди наших клиентов.
Спрос на «социалку» огромный, и он будет расти по многим причинам. Россияне стремятся создать для своих детей лучшие условия развития. И речь не только о государственном общеобразовательном минимуме. Порядка 60% россиян, по данным «Росгосстрах Жизнь», оплачивают посещение различных кружков, секций и других площадок для детей.
При этом государственная поддержка спроса на жилье стимулирует молодые семьи приобретать квартиры именно в новостройках. Это создает повышенную потребность в социальных объектах в новых районах и жилых комплексах, где их зачастую не хватает. Решать задачу создания инфраструктуры для жизни приходится именно застройщикам.
В крупных городах с высокодоходным строительством застройщики включают социальную инфраструктуру в свои жилищные проекты. К примеру, в нашем жилом культурно-образовательным кластере Russian Design District, помимо многоквартирных домов, мы строим государственные детский сад и школу, а также коммерческий образовательный кластер со спортивными центрами. Мы получили проектное финансирование на строительство Russian Design District, а все дополнительные расходы учтены в ценообразовании. Но сейчас ситуация на рынке жилья не такая благоприятная для этой модели.
Цены на новостройки находятся на рекордно высоком уровне как в целом по России, так и в крупнейших городах. А события 2023 года серьезно ударили по потенциальным покупателям и их бюджетам. Соответственно, спрос на новое жилье будет ниже, и окупить социальные объекты в рамках коммерческих девелоперских проектов будет трудно. Впрочем, в регионах это и прежде было очень сложно из-за низкой рентабельности строительства жилья. Другими негативными последствиями такой практики становится повышение плотности жилой застройки (рост этажности, уменьшение квартиры), чтобы социальные объекты окупались. В нынешних условиях эти негативные тенденции могут усугубиться.
В этой ситуации в России неизбежно придется выработать механизмы финансирования возведения социальных объектов с участием государства и его институтов развития вместе с застройщиками. В стране уже есть инициативы по строительству школ. В частности госкорпорация «ВЭБ.РФ» реализует программу «ПроШкола», которая предполагает строительство школ по всей стране путем заключения концессионных соглашений с местными властями. «Сбер» также участвует в программе, выделяя финансирование. Полагаю, в эту модель вполне можно вписать девелоперские проекты, чтобы новые школы появлялись там, где они нужнее всего – в новых жилых массивах. Более того, наша модель инновационных жилых кластеров, которые объединяют как государственные образовательные учреждения, так и коммерческие центры дополнительного образования и спорта, поможет сделать такие инвестиции окупаемыми.
Концессионная модель финансирования строительства инфраструктуры показала свою относительную эффективность, когда власти и инвесторы объединяли усилия для обновления коммунальных сетей. В 2019 году (до пандемии) 53% всех проектов ГЧП в России были концессионными. Кратко суть модели такова: инвестор берется за строительство или реконструкцию государственных инфраструктурных объектов. После завершения проекта инвестор имеет право на прибыль или пользование этой недвижимостью, которая остается государственной. В основном такая модель использовалась для обновления транспортных и коммунальных систем.
Социальные объекты на первый взгляд хуже вписываются в эту схему, ведь они не приносят прибыль. Однако на самом деле они могут быть вполне коммерчески успешными. Как я отметил выше, россияне готовы платить за дополнительное образование и развитие детей, творческие и спортивные кружки. В рамках крупного проекта застройки, девелопер может создать образовательный кластер (как это делаем мы), который будет включать как государственные, так и коммерческие образовательные (культурные, спортивные) центры. Такой кластер уже вполне может стать объектом концессии, в которой однако концессионером (то есть инвестором) выступает государство.
Говоря проще, государство инвестирует в социальные и коммерческие объекты на территории жилого комплекса. Застройщик затрачивает свои технические, организационные и прочие усилия, чтобы возвести их, находит франзчайзеров и франчайзи (скажем, сетевые частные школы, фитнес-центры, спортклубы и т.п.). После этого, власти не только получают в собственность бюджетные учреждения, но и смежные коммерческие активы, который приносят деньги в бюджет и окупают инвестиции. Застройщик может получить право на использование социальных или коммерческих объектов, скажем, для проведения мероприятий для жителей комплекса.
В такой модели своеобразной обратной концессии застройщик фактически получает доступ к тем самым длинным и недорогим деньгам, чтобы построить «социалку». Снимается дополнительная нагрузка на цену квадратного метра. Жители новостроек получают более широкий выбор социальных благ и услуг в шаговой доступности от дома. Бюджет постепенно возвращает затраты, одновременно решая социальные задачи не только через бесплатные, но и платные услуги гражданам (образование, спорт, культура).
